Régimen fiscal en la transmisión de inmuebles titularidad de empresas

IMPUESTOS DIRECTOS (IS y Plusvalía Municipal)

 La transmisión de acciones/participaciones en entidades españolas que sean titulares de inmuebles por parte de sus accionistas personas jurídicas con residencia fiscal en España, estará sujeta a tributación por el Impuesto sobre Sociedades (25%) y deberán abonar la correspondiente Plusvalía Municipal.

 La renta que integrar por el accionista en su base imponible del Impuesto sobre Sociedades se calculará por diferencia entre el precio de venta, reducido en el importe de los costes de la transmisión, y el valor de adquisición de las acciones. La renta así determinada se integrará en la base imponible tributando al tipo fijo del 25% en aquellos casos en los que no sea de aplicación la exención para evitar la doble imposición regulada por el artículo 21 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

De esta forma, los dividendos y plusvalías derivados de participaciones en sociedades españolas pueden beneficiarse de la mencionada EXENCION, siempre y cuando cumplan los siguientes requisitos:

i)Que el porcentaje de participación, directa o indirecta, en el capital o en los fondos propios de la entidad sea, al menos, del 5% (o que su valor de adquisición sea superior a 20 millones de euros).

ii)Que se posea la participación de manera interrumpida durante 12 meses. Este requisito puede cumplirse prospectivamente en el caso de dividendos. Para las ganancias de capital, el requisito del período de participación debe cumplirse el día en que se transfiera la participación.

iii)Para el caso de sociedades dedicadas a la actividad de arrendamiento inmobiliario, se requiere que la sociedad cuente, al menos, con un empleado con contrato laboral y a jornada completa encargado de gestionar dicha actividad, exigiéndose que el nivel de complejidad de dicha actividad requiera efectivamente de dicha persona y por la totalidad de su tiempo.

Asimismo, cabe recordar que la entidad española, tenedora de las participaciones, deberá estar constituida principalmente por razones empresariales y no únicamente para beneficiarse del régimen de exención.

IMPUESTOS INDIRECTOS (IVA, TPO, AJD)

Régimen general de tributación de la venta de acciones por la transmisión de valores, admitidos o no a negociación en un mercado secundario oficial, estará exenta de IVA.

 A diferencia de lo que ocurre con las exenciones inmobiliarias, esta exención no es susceptible de renuncia.

Del mismo modo, estas transmisiones estarán exentas de tributación por el ITP-AJD.

Como excepción a lo establecido anteriormente, el Art. 314 del Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre, establece que estarán sujetas a tributación las transmisiones de acciones en sociedades cuando el propósito de dicha transmisión de valores es eludir el pago de los tributos que habrían gravado la transmisión de los inmuebles (IVA o ITP-TPO) de los que son titulares.

A los efectos de valorar la concurrencia de dicho propósito elusorio, se considera, salvo prueba en contrario, que el mismo existe en los siguientes supuestos:

a) Las transmisiones de acciones en sociedades con sustancia inmobiliaria cuando los activos inmobiliarios no están afectos al ejercicio de una actividad económica (o en cuyo activo se incluyan valores que le atribuyan el control de sociedades con sustancia inmobiliaria en los términos anteriormente mencionados), siempre que el adquirente tome una posición de control de la entidad o, una vez obtenido el control, aumente su cuota de participación.

b) Las transmisiones de acciones que se hayan recibido por el transmitente como consecuencia de la aportación de inmuebles a una sociedad siempre que entre la fecha de aportación y la de transmisión no hayan transcurrido 3 años y que los inmuebles no se afecten al ejercicio de una actividad económica. El primero de estos dos supuestos es el que podríamos denominar transmisión de acciones en sociedades con sustancia inmobiliaria y en el que centraremos ahora nuestra atención.

Los Requisitos del supuesto de hecho para que el gravamen a efectos del IVA o por ITP – TPO resulte aplicable es necesario que concurran simultáneamente los siguientes requisitos:

a) Que la sociedad cuyos títulos se transmiten tenga sustancia inmobiliaria: se entiende que esta circunstancia concurre cuando el activo de la entidad esté constituido al menos en un 50% por inmuebles situados en territorio español.

Para este cómputo, los valores netos contables de todos los bienes se sustituirán por sus respectivos valores reales determinados a la fecha en que tenga lugar la transmisión o adquisición.

b) Que los inmuebles estén afectos al ejercicio de una actividad económica, que conforme se ha puesto de manifiesto por la Dirección General de Tributos (V2758- 13) ha de interpretarse en los términos en que la legislación de IVA define dicha actividad económica y que, por ello, serviría con que estuviese alquilado.

c) Que, como consecuencia de la transacción, el adquirente obtenga el control sobre esas entidades o, una vez obtenido dicho control, aumente la cuota de participación en ellas. A estos efectos, téngase en cuenta que:

 i) Tratándose de sociedades mercantiles, se entenderá obtenido dicho control cuando directa o indirectamente se alcance una participación en el capital social superior al 50%.

 ii) Para el cómputo de la situación de control se tendrá en cuenta tanto la participación del adquirente, como la de las demás entidades pertenecientes al mismo grupo de sociedades. Asimismo, ha de tenerse en cuenta que la adquisición del control podrá ser tanto directo (cuando se transmiten títulos de sociedades con sustancia inmobiliaria) como indirecto (cuando se transmiten títulos de sociedades sin sustancia inmobiliaria pero que en su activo figuren valores que le permitan ejercer el control en otra entidad cuyo activo esté integrado, al menos, en un 50% por inmuebles radicados en España).

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